PRESTAMOS HIPOTECARIOS - PRODUCTOS VINCULADOS

 Hojeando el BOE del día 3 de marzo de 2023 hay uno que me llama la atención el título es el siguiente:

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

La registradora ha suspendido la inscripción de un préstamo hipotecario, y el banco, como es lógico, ha recurrido, que iba a hacer, un préstamo de 171.000.- euros sin garantía hipotecaria, tendrían que estar a la buena voluntad de los prestatarios de que fueran pagando, y en caso de impago tendrían más problemas para cobrar ya que se podrían vender la propiedad sin problemas.

Sigo leyendo, la negativa a la inscripción fue debida a que el préstamo  hipotecario se constituye para garantizar el capital del préstamo y un seguro no sólo de pagos sino también de vida que no entra en ninguna de las dos categorías aceptadas por la ley, seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato del préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca.

La registradora se basa en la ley Hipotecaria 5/2019 articulo 17 que dice:

Artículo 17. Práctica de ventas vinculadas y combinadas.
1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las
excepciones previstas en este artículo.

y una de las excepciones es: 
No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 podrá autorizar
prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los
productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares
entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios,
teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes
ofrecidos en el mercado

Y aquí es cuando entran los conflictos,¿Las autoridades competentes comprobarán si el producto ofrecido por el prestamista acarren un beneficio por los prestatarios?,  ¿como lo van ha hacer, comprobando precios, primas, plazos, y cualquier cláusula de todos los seguros existentes en el mercado de España? Seguro que no, es imposible, además algunas o casi todas las compañías se seguros ofrecen bonificaciones si tienes con ellos el coche, la casa, vida, decesos, por que es imposible o muy costoso mirar operación por operación o caso por caso. 

El banco por su parte justificó la suscripción del seguro de vida con el siguiente

 Que del total del capital del Préstamo, la cantidad de 171. 000, euros se destinará a la finalidad manifestada en el párrafo anterior, destinándose la cantidad de 8.616,42 euros a financiar un Seguro de Vida de Préstamo, habiéndose concertado dicho seguro por voluntad de la Parte Prestataria

Por contratación de un Seguro de Préstamo a través de Targobank, la tasa de bonificación se fija en 0.50 puntos porcentuales

Por lo tanto la contratación fue voluntaria y el beneficio para el prestatario en teoría también existe.

Ante lo cual la resolución ha sido:

Por otro lado, el ofrecimiento del contrato de seguro de vida con una determinada compañía, se vincula, no con la concesión del crédito, sino con la contrapartida de una bonificación al tipo de interés remuneratorio (estipulación 3.2), reforzando el carácter voluntario del seguro y otros productos, la facultad que se concede al prestamista de realizar controles periódicos para comprobar el mantenimiento de los productos y servicios que dan derecho a la bonificación, a los efectos de seguir aplicando la misma en cada revisión del tipo de interés aplicable.
Este carácter de producto combinado no abusivo no se ve alterado por la contratación del seguro de vida en la modalidad de prima única, con un coste elevado que debe ser financiado, sin que conste en la escritura calificada el ofrecimiento de la posibilidad de contratar un seguro de prima temporal anual renovable, pues tal circunstancia, aparte de no ser objetivamente ilícita o abusiva, no resulta de los términos habituales de las escrituras de préstamo hipotecario sino de las ofertas vinculantes, por lo que queda al margen de la calificación registral.
Por lo demás, siendo válida la estipulación relativa a la contratación del seguro de vida -combinado- objeto de este recurso, independientemente que por su real naturaleza sea susceptible de constituir un producto vinculado, y no existiendo impedimento legal respecto a que un solo préstamo hipotecario se destine a dos finalidades distintas (ej. a la adquisición de un inmueble y a la reforma del mismo), si las condiciones financieras son homogéneas; no procede examinar cuáles serían los efectos sobre la responsabilidad hipotecaria y la posibilidad de practicar una inscripción parcial si la cláusula fuere ilícita por tratarse realmente de una venta vinculada.

Y a partir de aquí los bancos ya pueden otra vez vender todos los seguros que quieran y al precio que quieran, siempre más elevados que en una compañía de seguros y después ofrecer una rebaja del préstamo. 

¿Ha comprobado el juzgado que precio tendría el mismo seguro en una compañía de seguros?. La bonificación del préstamo hipotecario el primer año al 0,5% supondría un ahorro teórico de 855.- euros de intereses, pero ¿cuanto paga de intereses por haber contratado un seguro de vida de 8.616.- euros al tipo de interés actual al euribor a más del 3% más un diferencial pongamos de un 0,50% que seguro que es más elevado?, Pues la financiación del dicho seguro le supone 301.- euros al año. o sea ya no son 855 euros si no 554.- y falta comparar seguros con otras compañías.

Pero eso es el primer año, a los diez años el ahorro de intereses ya no seria de 855.- euros, ya que el capital pendiente por descontado se habrá reducido. 

 Realmente es complicado para la administración mirar todo esto, pero con esta sentencia se abren las puertas a la contratación de seguros.